随着“十四五”规划明确提出执行城市更新行动，老旧幼区更新进入了全面提速阶段。由于寂仔构筑容量大、当局公共财政压力等成分，传统当局大包大揽承担全数用度甚至巨额补助的征迁模式难以持续，火急必要创新蹊径来破解这类幼区刷新困局。自主更新是基于当局政策领导，以居民为更新主体，在自有地皮上自行承担建设成本、采取拆除沉建的方式来实现家园自主刷新的新模式，是撬动民间资金投入、拉动有效投资的有效伎俩，对推动老旧幼区刷新、危房解危、城市风貌一连等拥有沉要的先行价值和实际意思。

? 一、自主更新政策解读

2020年国务院办公厅颁布《关于全面推动城镇老旧幼区刷新工作的领导定见》国办发〔2020〕23号提出“成立刷新资金当局与居民、社会力量合理共；臁，文件提出，合理落实居民出资责任、推动社会力量参加，依照谁受益、谁出资准则，积极推动居民出资参加刷新，支持规范各类企业以当局和社会本钱合作模式参加刷新。

浙江省住房和城乡建设厅、省发展鼎新委与省天然资源厅结合印发《关于稳步推动城镇老旧幼区自主更新试点工作的领导定见（试行）》是全国首个推动城镇老旧幼区自主更新领导定见。该领导定见提出了对峙“当局疏导、业主主体，因地造宜、分类领导，保险安全、优化流程，资源申报、试点先杏妆，疏导群总从“要我改”到“我要改”，明确了自主更新试点领域和申报流程以及执行要求，总体依照“提出项目申请”“造订更新规划”“组织审查审批”“发展施工建设”“组织结合验收”等五个环节稳步推动。在政策支持上，该领导定见明确了自主更新政策的合用情景，提出美满先行行业技术和规范尺度，优化试点工作领导和服务等政策保险措施。

? 二、自主更新模式及案例分析

? （一）自主更新模式

现阶段，发展自主更新的模式重要有两种。一种财政补助+业主自主出资。依照“谁出资谁受益”的准则，由业主承担大部门沉建用度，当局仅凭据旧改、加梯、未来社区创建等政策赐与肯定补助或当局承担幼部门用度。其中，用户承担用度重要蕴含原住房面积的改建费、新增面积的购置费、新增车位购置费等。另一种是业主不用出钱，当局也不用出钱只给指标（上调容积率），整个拆旧建新由第三方本钱垫资，由新增面积销售所得覆盖所有成本。

? （二）案例分析

目前，漯河、荆门、成都、昭通、武汉等城市先后发展老旧幼区自主更新尝试。

? ? ?1.漯河鼓楼区虎踞北路4号5幢

漯河鼓楼区虎踞北路4号5幢是我国公开报路的首例由产权人自筹资金进行危房翻建的项目。该幢楼于2014年被鉴定为危房。2020年，虎踞北路4号5幢获得建设工程规划许可证，依照“原址、原面积、原高度”的准则，由当局补助40%，业主自付60%拆除沉建（翻建用度分摊比例为视注区和产权人2∶2∶6）。2022年，该房屋竣工交付，但由于各方面原因，直至2023年10月，居民才陆续成功办理新的不动产证。

? ? ?2.四川成都中央花圃二期

四川成都中央花圃二期建成于1998年，从2018年起头，业主刷新意愿强烈。2018年中央花圃二期业委会向上级提出了刷新意愿，但由于政策支持不美满和政策变动，刷新打算前后三次被搁浅。中央花圃二期是各执行自主更新幼区中业主人数较多、业主群体相对多样化的幼区。2021年，中央花圃二期敲定“人民自主、当局支持、拆旧建新”的自拆自建准则，并成立了“拆旧建新筹备组”。到2023年6月，已有99.9%用户具名赞成自拆自建规划，依照该规划当局按业主产权证的证载面积增长20%的指标，即在幼区原积40万平米的基础上增长8万平米，由有实力的构筑商垫资构筑8万平米，以2.7万元/平米卖出，可回款21.6亿元。用该回款来求学主的自己的40万平米住房，达到业主不出钱1比1原地旧房换新房的欲望，屋子卖出先送还承建方的垫资和利钱。但2023年12月，市住建局给出论证定见“暂不施杏桩自拆自建’”，项目处于搁浅状态。

? ? ?3.荆门浙工新村幼区

荆门浙工新村幼区建于上世纪80年代，由于幼区设施老化、环境恶化等问题，居民刷新的欲望强烈。2023年5月，荆门颁布《全面推动城市更新的执行定见》，浙工新村幼区被列为首批采取自主更新模式进行沉建的危旧幼区之一。浙工新村幼区居民以“一幢楼一代表”为准则成立居民自主更新委员会，代表无数居民行使权势，采取委托当部门门的大局执行项目刷新。在近100%居民赞成的前提下，由居民自主更新组织向当局提交自主刷新申请，当局依照“一事一议”方式进行审议，前提相宜的支吃熹进行“拆改结合”的自主刷新。更新过程中，居民总出资额约5亿元，出资比例超80%，其余部门由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补助予以解决。业重要承担的用度分为两部门，一是原有住房的面积部门将依照每平方米1350元出资，不满53平方米的房源将依照53平方米推算，二是每户最多能够扩面20平方米，扩面部门将按市场评估价出资，约莫为每平方米34520元。

? ? ?4.昭通花都区集群街2号楼

昭通花都区集群街2号楼是昭通市首例多业主自主筹资更新、当局赐与激励的拆危建新试点项目。集群街2号楼建于上世纪70年代，此前已鉴定为D级危房。2023年花都区住房和城乡建设局依照“谁受益、谁出资”“原拆原建、增长公服”的规划思路拆建集群街2号楼，即由多产权业主共同承担刷新成本，并激励权属人自行委托区属国企作为执行主体发展拆除沉建具体工作。项目拆建投资估算785万元，财政赐与适当激励，而所有业主必要按4600元/平方米的尺度进行预缴资金筹集。

? ? ?5.武汉青山区21街坊

武汉青山区21街坊是武汉初次挂牌的危旧房合作化刷新项目。因房屋构筑年代长远，存在较大的安全隐患，幼区居民人民刷新意愿强烈。为改善幼区居住前提，幼区居民提出了原地拆建的建议，并自觉申请组建结合社，启动危旧房合作化刷新。2023年12月22日，危旧房刷新结合社由幼区居民、产权单元提议成立，通过入社和谈明确社员责、权、利，并提供土地资源，与开发企业合作，实现幼区刷新。承接企业受委托参加合作刷新项目投资、建设和运营。当局通过政策、服务等方式予以支持。2024年5月24日，青山区21街坊危旧房合作化刷新项目公开挂牌。

表1 ?自主更新案例合集

? 三、自主更新经验总结及问题分析

? （一）经验总结

一是对峙当局疏导、业主主体的执行机造。自主更新意愿集中的住宅幼区，成立业主自主更新委员会作为组织执行主体，自愿提出更新申请，由当局纳入自主更新打算后，造订自主更新规划由业主共同作出决定。如荆门浙工新村项目，以“一楼幢一代表”为准则成立自主有机更新委员会，代表无数居民行使权势并委托当部门门执行刷新，有力地推动共识统一、居民签约、问题协商等工作。

二是对峙居民为主、多元筹措的筹资模式。对峙以居民出资为主的资金筹集方式，有效破解了传统更新刷新当局兜底的问题。如漯河鼓楼区虎踞北路4号5幢的危房翻建项目中，由当局补助40%，业主自付60%拆除沉建；武汉青山区21街坊与开发企业合作，由承接企业参加项目投资、建设和运营，实现幼区刷新。

三是对峙激励疏导、因地造宜的政策设计。加强政策激励，通过适当增长居住构筑面积、减免经营服务性收费等提高居民发展自主更新的积极性。如昭通花都区集群街2号楼项目，当局赐与适当激励。各地要充分思考自身现实情况，凭据分歧老幼区的类型和特点，依照“一事一议”方式造订自主更新的模式和战术。

? （二）问题分析

一是资金筹集难题，自主更新措施缓慢。老旧幼区拆建投资较大，业主作为重要出资人承担较大的资金压力，各业主家庭情况、更新诉求分歧，个别业主可能由于经济问题难以支付更新用度或由于自主更新意愿不强而为资金筹集带来难题。目前漯河、荆门、昭通的成功案例幼区地理地位均极度优越，地点区域房价高，自主更新后房屋价值上升空间大，居民获益显著，因而居民自主更新意愿高，资金筹集相对顺利。

二是利益多元复杂，自主更新推动难题。自主更新需遵循“当局疏导、业主主体”的准则，因而从申请项目到造订规划、审查审批、施工建设、结合验收的全过程都必要业主高度参加、统肯定见。但是，很多待更新的老幼区户型结构差距极度大，因而新建幼区的户型设计、建设规划既要切合无数人的等待，又要两全少数人的需要，必要协调的业主利益极度多，定见统一较作难题。

三是政策尚不明确，自主更新索求碰壁。目前大无数地域并没有明确自主更新有关政策，部门现行政策矛盾可能会让业主和本地当局“不敢更、不能更”，为自主更新的索求带来故障。如成都中央花圃二期的拆建规划在2020年由于属于商品房，不属于棚户区，政策上不能支持，在2021年由于“不容在城市更新中搭拆搭建”搁浅，2023年市住建局经论证不赞成自拆自建，项目第三次搁浅。

? 四、关于武汉发展自主更新的建议

? （一）多蹊径缓解资金压力

一是拓宽资金筹集渠路。建议设立老旧幼区自主更新专项基金，依附合作社自有资产收益、财政资金、捐赠资金等，吸引社会资产宽泛参加，重要选取股权、债权投资方式，成立市场化运作基金，通过有效整合内表资源，解决老旧幼区自主更新融资难题。

二是成立激励机造。建议当局钻研出台有关激励政策，如拓宽住房公积金贷款的合用领域，允许提取缴存人住房公积金账户内的存储余额或使用公积金贷款参加自主更新。支持改建工作提供专项资金补助，获取最低尺度地皮收益，地皮出让收入返还给开发企业。

三是索求合作共建模式。建议引入社会本钱，通过与企业合作开发的方式，共同推动老旧幼区更新。激励央企国企器沉老旧幼区自主更新，敢于担任，积极参加。激励相邻幼区结合进行自主更新，共同筹集资金，共享公共设施，降低成本。

? （二）多行动协调多方利益

一是美满业主协商机造。建议成立健全业主委员会造度，造订明确的协商流程和决策机造，确保业主的定见可能得到充分表白和合理思考。激励选取合作社方式进行老旧幼区自主更新，将但愿改善居住前提的居民荟萃起来，形成合力，由合作社来掌管全数拆建工作的两全铺排。

二是引入专业机构协调。建议礼聘独立第三方排解机构参加协调监督，为业主提供专业的建议和解决规划，援手协调各方利益，确保项目执行的质量和平正。

三是分阶段推动更新。对于利益协调难题的幼区，能够分阶段进行更新。对于拆迁后还建事宜，建议整体规划，分步执行，先从公共区域、基础设施等方面动手，逐步推动到户型设计等涉及幼我利益的部门。

? （三）多维度美满政策保险

一是明确规划政策。建议出台专项政策，明确可发展老旧幼区自主更新的领域，明确拆建后还建及资金赔偿有关事项，明确老旧幼区自主更新后的产权归属与治理模式，对居民共同出资项目明确产权份额和治理责任等。

二是强化资金激励。建议出台专项财政资金补助、税费优惠减免政策等，赐与居民资金支持，并凭据刷新规模、难度及居民参加度合理分配。激励金融机构开发针对老旧幼区自主更新的低息贷款产品，为有需要的业主提供资金支持。

三是优化政策环境。建议开明绿色审批通路支持，简化老旧幼区自主更新规划审批流程，降低行政门槛。建议调动部门保险性住房用于过渡期业主安设。成立相应安全保险机造，造订社会风险应急预案，保险社会不变，守护民生安全。